苏文（化名）未曾想到，家乡黑龙江鹤岗，这座近乎被遗忘了的东北边陲城市，再次闯进大众视线是以这样的方式。

近日，鹤岗低至300元/平方米的低价房源在各大社交平台刷屏。一时间，“一线城市一平米，煤城鹤岗一套房”引起社会热议。

大家一边对这个东北四线城市的房价充满了好奇与困惑，一边也忧虑“鹤岗之殇”是否并非个例，其预示了三四线城市房价将全面收缩？

真实情况到底如何？

当地楼市遇冷

近日，有网友在微博发文称，“东北某四线城市房价已经跌倒令人难以置信的程度了，太夸张了，不敢相信。”

配图显示，3月，鹤岗的均价是1240元/平方米，其中，九州兴建小区周围的均价300元/平方米，320平方米的复式高层只要15万元。”

与当前普遍高昂的房价不同，鹤岗的低房价刺激着被高房价裹挟的民众，有网友玩笑称，要去鹤岗“组团抄底白菜房”。

事件起源地鹤岗，是黑龙江省辖地级市，位于黑龙江省东北部，北隔黑龙江与俄罗斯相望，与俄罗斯有235公里的边境线，东南临松花江与佳木斯接壤，西屏小兴安岭与伊春为邻，处在黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域；总面积14684平方千米，下辖萝北、绥滨2县和兴山、向阳、工农、南山、兴安、东山6区，2017年总人口为100.9万人。

鹤岗是一座缘煤而兴的资源型城市。自1917年第一个煤矿开工，至今已有近百年的开采历史。煤炭、石墨、粮食、木材等重要资源富集，其中，煤炭地质储量26亿吨，曾是全国四大煤矿之一。

《国际金融报》记者查询房天下平台发现，鹤岗新房并未出现“白菜价”，均价在3200元-4300元/平方米不等。当前鹤岗在售新楼盘有5个，分别为工农区的永丰财富家园、欧洲皇家花园、天水新城，南山区的瑞达锦华公馆和兴山区的北国明珠，其中，最高为瑞达锦华公馆，均价4300元，最低为北国明珠，单价为3200元。

二手房方面，房天下显示，鹤岗当前在售房源有126套，总价最低的大陆南小区仅3.8万元，建筑面积63平方米，每平方米的单价仅603元，即便价格如此低廉，自2018年9月11日挂牌以来，7个多月过去了，仍未成交。此外，其二手房普遍均价在1000-2000余元/平方米。

对于网上曝出的“1万多一套”，鹤岗当地中介杨诚（化名）对《国际金融报》记者表示这一情况确实存在，但这些低价房源大多是位置偏远的棚改房，房屋质量、产证办理相较商品房均存在很大劣势。

此外，据杨诚介绍，鹤岗此前的支柱性产业为煤炭，煤炭资源丰富，经过多年的开采，很多矿区的地下已经塌陷，仅留表面一层地皮，当地人称之为“塌陷区”。这些区域已经不适宜居住，动迁安置过程中，当地居民不少人都分到了房，两三套是常有的事儿，有些甚至分到了六七套。

苏文的舅舅便是手握6套房的幸运儿，因为“搞养殖，拆迁时按面积划分，分到了6套房”，除了一家三口自住外，空置的房源倒成了烦恼，苏文的舅舅一直想租出去，怎奈价格一降再降，始终未出租成功。

杨诚坦言，鹤岗的租房市场确实不活跃，毕竟“本地人很多不缺房，鹤岗的外来人口也不多”。

城市空心化致疲软

鹤岗似乎确实不缺房。

今年3月5日，黑龙江鹤岗市公安局通过其官方微信号发布招警优惠政策时提到，多类符合条件的公安院校毕业生可以享受到“一车一房”优惠：即价值在10万元以内的汽车，以及建筑面积在50-90平方米、房源位于市区内的住房。

苏文指出，导致家乡楼市现状的原因主要在于近年来房子盖多了，而人口却始终在外流。

易居智库研究总监严跃进将这一现象归为“典型的城市空心化导致的楼市疲软”。

以苏文为代表的当地年轻人，大学毕业后纷纷选择去外地打拼，很少愿意留在家乡，在他们看来，这主要缘于煤炭资源枯竭开采受限后，鹤岗始终未发展壮大新支柱性产业，“经济发展不乐观，缺乏好的就业机会，一个月3000块钱是这里大多数上班族最普遍的工作写照”。

苏文坦言，家族中最典型的现象便是如今留在老家的人越来越少，基本为老人和小孩，青壮年大多选择在外工作，前几年逢年过节尚能一聚，如今，随着他和堂兄弟们各自在外地成家立业，即便过年也难得相见。

和苏文家类似的当地家庭不在少数，鹤岗市户籍人口连续16年呈负增长。

根据《黑龙江省统计年鉴》，近年来，鹤岗市户籍人口一直呈下降趋势。自1997年的110.9万人开始，上升至2001年的111.26万人后便一路走低，降至2017年的100.95万人，20年间减少9.95万人，是名副其实的“收缩城市”。

此外，统计数据显示，2010年-2016年，全国小学生流失最严重的城市中，鹤岗和邻近的伊春并列第3，降幅皆为44%，鹤岗小学生由2010年的5万人减少至2016年的2.79万人，近乎腰斩。

在城区人口流失的情况下，鹤岗即使想要依靠城镇化促进楼市发展也显得十分渺茫。截至2017年底，鹤岗城镇人口为83.3万人，城镇化率高达82.55%，这个比例已

经超

过很多发达国家，这也意味着，寄望于农村人口进城落户为鹤岗房价提供支撑作用已十分有限，因为当地楼市的受众基本是上述六个区的存量人口了，而这存量人口还呈现下滑趋势。

事实上，人口流失问题并非仅困扰着鹤岗一地，放至黑龙江这个北方边境省份皆较为突出。

《黑龙江社会发展报告（2017）》显示，黑龙江省人口外流存在年轻化趋势明显、高学历人口比例增加的特点，这可能导致全省整体人口素质和社会文明程度的退化，修复成本非常巨大。

煤城“光芒”不再

在杨诚看来，鹤岗的人口外流离不开经济和气候环境两方面因素的影响。

经济方面，2018年黑龙江省各城市GDP排名中，鹤岗以GDP总量151.4亿元位列全省第12，与2017年持平，在黑龙江全省12个地级市中垫底，仅高于大兴安岭地区。

与黑龙江省其他煤城发展相似，煤炭产业此前一直是鹤岗产业结构的主体，近年来也遭遇着资源枯竭、产业结构单一的困扰。

苏文的父亲此前供职于龙煤集团鹤岗分公司，这是黑龙江四大煤炭企业之一，曾经是当地红极一时的好单位，如今已不可同日而语。

4月8日，国家发展改革委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》首次提到了“收缩型城市”的说法。国家发改委指出，收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

首都经贸大学教授吴康通过研究2007年-2016年十年数据发现，在660个建制市中，总计80个城市出现了不同程度的人口收缩，占比12.1%。这些城市“收缩”各有原因，既有资源枯竭所致，例如鹤岗，也有产业变迁导致的收缩，亦有偏远地区城市和大城市周边城市的收缩。

事实上，早在2011年，鹤岗便被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一，GDP在2017年前的4年中有3年出现负增长。近年来，鹤岗加速培育石墨烯等替代性产业，

除了经济问题，苏文坦言，气候环境也是很多当地人选择南下的原因。鹤岗市属于北温带大陆性季风气候，主要气候特征是冬季寒冷漫长，年平均气温仅3.8℃，极端最高温度为37.7℃，极端最低温度为-34.5℃，年无霜期平均值为147天。

从小生活在这种极端的气候里，苏文极度渴望南方，高考填志愿时，他一心奔向四季如春的广东，毕业后选择留在南海之滨的湛江工作。在与湛江隔着琼州海峡的海南，苏文的东北老乡不少都在此置业，他们过着候鸟般的生活。在苏文的印象中，2000年出头时，老家的煤矿效益正好，一月工资达六七千元是常有的事儿，早些年攒下的积蓄支撑了身边不少人在海南置业。

四线城市鹤岗楼市的现状引发了很多忧虑，这是否预示了三四线楼市的最终走向？

中原地产首席分析师张大伟认为，个别三四线城市房价下跌并不能断言三四线楼市已经出现全面下挫。他表示，现阶段，三四线楼市还在高位运行，但分化的情况已经出现，“有些区域市场的确熄火了”。

严跃进对此持相同看法，其认为，鹤岗的楼市代表了东北很多地级市的现状，受人口外流和经济因素影响，房地产市场基本处于颓废状态。但严跃进指出，鹤岗和全国其他三四线城市可比性不强，毕竟经济发展情况不一样。

类似收缩型城市的未来发展，在严跃进看来，后续城市定位必然应该是紧凑型，关键要对市区各类资源进行整合，防范城市规模过大，做好既有存量住房的改造，积极导入新的产业，以产业工人导入来培育人气，同时加大棚改力度，必要时需要研究人口回流、高铁开通等城市发展因素，以便可以形成更有利的购房条件。

对于部分唱空情绪，严跃进表示，东北这两年也有一些城市开始崛起了，类似黑龙江佳木斯、黑龙江牡丹江、辽宁丹东等，此类城市过去楼市表现很一般，但基础设施改善后有较明显进步，因此不用太悲观。

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